Een woning(bouw)corporatie is een organisatie die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van woonruimte.
Veel woningcorporaties waren (of zijn) veelal verenigingen (woningbouwverenigingen) of stichtingen (woningbouwstichting). De Nederlandse overheid heeft het bouwen van goede en goedkope woningen grotendeels aan deze organisaties overgelaten en had zelf slechts een beperkte rol als financier, regelgever en toezichthouder waardoor de woningcorporatie een centrale rol in de Nederlandse volkshuisvestingssector heeft gekregen. De taken van de woningcorporaties zijn door het Ministerie van VROM geregeld in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh).
Sinds de jaren negentig zijn de woningbouwverenigingen verzelfstandigd en meer en meer gaan optreden als projectontwikkelaars. De laatste jaren is er enorm veel kritiek op woningcorporaties omdat het initiële doel, het bouwen van goede en betaalbare woningen, uit het oog werd verloren en er steeds duurdere projecten werden ontwikkeld en gefinancierd.
Woningbouwverenigingen tot 1950
De Woningwet van 1901 maakte het voor woningbouwverenigingen mogelijk om overheidssteun te ontvangen van het Rijk. Er kwamen gemeentelijke woningbouwverenigingen en in vrijwel elke gemeente werden wel een of meerdere woningbouwverenigingen opgericht. Er werd flink gebouwd, met name arbeiderswoningen.
De eis die werd gesteld aan woningbouwverenigingen om in aanmerking te komen voor het ontvangen van overheidssteun was dat een woningbouwvereniging uitsluitend werkzaam moest zijn in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting. Ook moest de vereniging toegelaten zijn door de Minister van Volkshuisvesting. In het algemeen werd in een gemeente beneden de 10.000 inwoners niet meer dan één vereniging toegelaten.
In 1913 werd de Nationale Woningraad opgericht, een federatie van woningbouwverenigingen en gemeentelijke woningbedrijven. In dat jaar waren er 301 toegelaten woningbouwverenigingen. In de periode tussen 1900 en 1940 werden 1 miljoen zogenaamde woningwetwoningen gebouwd. Voor 1940 werd de bouw van deze woningwetwoningen door het Rijk gefinancierd middels een rijksvoorschot die in 50 jaar moest worden terugbetaald. In de crisisjaren werd de looptijd verlengd van 50 tot 75 jaar. Na 1945 werden het geld voor de bouw door de woningbouwverenigingen verstrekt door middel van een gemeentelijke lening of een gemeentelijke garantie.
Na 1950
Omstreeks 1955 waren er bij de Nationale Woningraad ruim 700 woningcorporaties aangesloten. De woningbouwverenigingen bouwden in eerste aanleg voor hun eigen leden. Na 1960 veranderde de relatie tussen vereniging en leden tot louter een zakelijker verhuurder-huurder relatie. Na 1966 werd ingevoerd dat een woningbouwvereniging niet alleen voor haar eigen leden moest bouwen, maar voor de samenleving als geheel. Tussen 1947 en 1985 steeg het woningbezit van de woningbouwverenigingen van 196.000 tot 1.607.000 woningen (wat neer kwam op circa 9% tot 30% van het totale woningbezit).
Vanaf 1988 verstrekte de regering geen woningwetleningen meer, waardoor de woningbouwverenigingen de financiering van nieuwbouwprojecten via de kapitaalmarkt dienden te realiseren. Hierbij werden (en worden) vaak garanties verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In 1994 werd met de invoering van de huurliberalisatie (voor een klein deel van de woningen) een groot deel van de verenigingen verzelfstandigd (de zgn. 'bruteringsoperatie'), zij kregen sindsdien geen leningen en subsidies meer van het Rijk, maar hielden wel de wettelijke plicht om te zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen.
Rond het begin van deze eeuw hadden de woningcorporaties een grote verantwoordelijkheid gekregen van de overheid voor het functioneren van de totale woningmarkt in Nederland. Zo diende zij o.a. te zorgen voor doorstroming van sociale huurwoningen naar koopwoningen en de taken van de corporatie werden via een aanpassing van het Besluit Beheer Sociale Huursector nog verder uitgebreid tot het behoud van de leefbaarheid in wijken en buurten als ook een grotere betrokkenheid bij het beheer van maatschappelijk vastgoed. Om geld te 'verdienen' dat ten goede zou moeten komen aan de woningbouwactiviteiten van de oorspronkelijke doelgroep gingen sommige woningcorporaties ook in kantoren en sportcomplexen investeren. De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu verbood op grond van de woningwet deze activiteiten.
De positie van woningcorporaties kwam in de beginjaren van de 21ste eeuw verder onder druk te staan vanwege betrokkenheid van een paar corporaties bij bouwfraudeaffaires, onverantwoord hoge beloningen voor bestuurders en te riskante investeringen. Deze situatie was aanleiding tot het treffen van verdergaande maatregelen waar het gaat om het verbeteren van het toezicht en de wijze van verantwoorden, wat leidde tot professionelere bestuurders en een veel grotere openheid waar het gaat om de dagelijkse gang van zaken.
Het aantal woningcorporaties is in de afgelopen jaren flink afgenomen, het aantal werkzame personen niet, ook is het aantal woningen dat de gezamenlijke woningcorporaties bezitten (circa 2.412.900) niet afgenomen maar er komen maar weinig nieuwbouwwoningen bij.
